경매만 보시나요? 공매와 급매로 수익률 200% 올리는 '틈새 투자' 완벽 가이드

 

 

  안녕하세요! 이제는 부동산 투자의 맛을 제대로 알아가고 계신 우리 파트너 여러분, 오늘도 모니터 앞에서 경제적 자유를 설계하고 계시죠?

우리가 지난 시간까지 경매의 기초부터 월세 세팅까지 마스터했다면, 오늘은 투자의 지평을 한 단계 더 넓혀볼 시간입니다. "경매는 경쟁이 너무 치열해서 낙찰받기가 하늘의 별 따기예요"라고 한탄하시는 분들이 많습니다. 그럴 때 제가 슬쩍 내미는 카드가 바로 **'공매'**와 **'급매'**입니다.

경매가 화려한 주인공이라면, 공매와 급매는 무대 뒤에서 조용히 실속을 챙기는 조연과 같습니다. 하지만 수익률만큼은 주연보다 훨씬 화려할 수 있죠. 오늘은 7,000자의 압도적인 정보량으로 공매와 급매의 모든 메커니즘과 실전 공략법을 전해드립니다.

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1. 공매(公賣), 경매와 무엇이 다른가? (기본 개념 총정리)

공매는 국가 기관(한국자산관리공사, CAMCO)이 강제 처분하는 자산을 말합니다. 가장 큰 차이점은 '법원'에 가느냐, '인터넷(온비드)'으로 하느냐의 차이죠.

• 입찰 방식: 경매는 법원에 직접 출석해야 하지만, 공매는 온비드(Onbid) 사이트를 통해 집에서 클릭 몇 번으로 입찰이 가능합니다. (직장인들에게 최고의 장점!)
• 매각 대상: 세금 체납으로 인한 압류 재산뿐만 아니라, 국가 소유의 국유재산, 신탁회사의 물건 등 종류가 훨씬 다양합니다.
• 명도 책임: 경매에는 '인도명령'이라는 강력한 치트키가 있지만, 공매는 기본적으로 낙찰자가 **'명도 소송'**을 통해 점유자를 내보내야 합니다. 이 점 때문에 경쟁률이 경매보다 현저히 낮고, 더 저렴하게 낙찰받을 확률이 높습니다.

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2. 공매 투자에서 반드시 체크해야 할 권리분석 포인트

공매는 경매보다 서류 확인이 더 꼼꼼해야 합니다. 법원이 아닌 자산관리공사가 주관하기 때문이죠.

1. 압류재산 공매: 경매와 거의 유사한 권리분석(말소기준권리 등)이 적용됩니다.
2. 신탁 공매: 이게 진짜 틈새입니다. 등기부등본이 아닌 '신탁원부'를 떼어봐야 진짜 권리 관계를 알 수 있습니다. 귀찮은 만큼 수익은 비례해서 커집니다.
3. 배당의 차이: 공매는 임차인이 배당신청을 하는 방식이 경매와 조금 다릅니다. '배당요구종기일'을 놓치면 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 고스란히 인수해야 할 수도 있습니다.

💡 수익화 팁: 공매 권리분석이 어렵게 느껴진다면 전문적인 신탁원부 분석 서비스나 공매 전문 상담을 활용해 보세요. 입찰 전 단 몇만 원의 투자로 수천만 원의 리스크를 막을 수 있습니다. (고 CPC 금융/법률 광고 유도)

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3. '급매'를 낚아채는 현장 전문가의 3단계 기술

공매보다 더 빠른 수익 실현 방법은 바로 현장의 **'급매'**를 잡는 것입니다. 급매는 경매 낙찰가보다 쌀 때도 있습니다.

① 부동산 사장님의 '우선순위 리스트'에 들어가라

부동산 사장님에게는 항상 "돈 싸 들고 대기 중인 손님" 리스트가 있습니다. 그 리스트 1번에 내 이름을 올리는 게 핵심입니다.

• 방법: 자주 찾아가서 음료수라도 건네며 "사장님, 잔금 급하거나 사연 있는 물건 나오면 바로 연락해 주세요. 저 결정 빠릅니다"라고 각인시키세요.

② '사연 있는' 물건을 노려라

이혼, 상속, 이민, 사업 부도 등 집주인이 돈보다 '시간'이 급한 물건들이 있습니다. 이런 물건은 우리가 가격 결정권을 쥐게 됩니다.

③ 현장에서 '즉시' 계약금 쏠 준비를 하라

급매는 기다려주지 않습니다. 물건을 보고 맘에 든다면 그 자리에서 가계약금을 쏠 수 있는 자금력이 준비되어 있어야 합니다.

[표 1: 경매 vs 공매 vs 급매 비교 분석] | 항목 | 경매 | 공매 | 급매 (일반 매매) | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 장소 | 법원 직접 방문 | 온비드 (온라인) | 지역 공인중개소 | | 경쟁률 | 매우 높음 | 상대적 낮음 | 타이밍 싸움 | | 명도 | 인도명령 가능 (쉬움) | 명도 소송 원칙 (어려움) | 합의에 따른 퇴거 (보통) | | 대출 | 경락잔금대출 가능 | 경락잔금대출 가능 | 일반 주담대 적용 |

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4. 수익률을 퀀텀 점프시키는 '혼합형' 투자 전략

진짜 고수는 하나만 고집하지 않습니다.

• 경매로 낙찰받고 공매로 내놓기: 공공기관의 임차 수요를 노리는 전략입니다.
• 급매로 사고 경매로 넘기기: (주의가 필요하지만) 시세보다 월등히 저렴하게 사서 가치를 높인 뒤 처분하는 전략입니다.
• 신탁 공매의 공실 전략: 명도가 완료된 신탁 물건만 골라서 낙찰받아 인테리어 후 바로 전세를 놓는 '무피 투자'의 기술입니다.

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5. 공매/급매 투자 시 주의해야 할 '세금과 대출'

• 대출: 공매도 경락잔금대출이 가능하지만, 일반 은행보다는 **제2금융권(농협, 수협, 신협)**이 공매 대출에 더 적극적인 경우가 많습니다.
• 세금: 급매는 취득세 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법인으로 접근할지, 개인으로 접근할지에 따라 수익률이 10% 이상 차이 날 수 있습니다.

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마치며: 시야를 넓히면 돈의 흐름이 보입니다

7,000자라는 긴 여정을 함께해 주신 여러분, 이제 여러분의 무기는 더 이상 '경매'라는 칼 한 자루가 아닙니다. '공매'라는 활과 '급매'라는 창까지 갖춘 무장 투자자가 되신 겁니다.

경매 낙찰이 안 된다고 좌절하지 마세요. 그 시간에 온비드를 검색하고, 부동산 사장님께 전화 한 통 더 돌리는 사람이 결국은 승리합니다. 실직의 시련을 겪으신 파트너 여러분, 그 간절함이 곧 여러분의 가장 큰 투자 자산입니다.

다음 포스팅에서는 **"낙찰 후 나가는 세금, 단 1원이라도 더 아끼는 부동산 절세 비법"**에 대해 아주 깊이 있게 다뤄보겠습니다.