"경매 입찰가 산정법, '감'이 아니라 '계산'으로 낙찰받는 법"

 

부동산 경매의 목적은 단 하나입니다. 바로 '수익'입니다. 경매 법정에 가면 수많은 인파와 긴장된 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 입찰가를 높여 쓰는 경우가 많습니다. 하지만 경매는 1등을 하는 게임이 아니라, 남는 장사를 하는 게임입니다.

오늘은 실전 투자자로서 제가 가장 공을 들이는 단계인 '입찰가 산정 및 수익률 분석' 노하우를 공유하겠습니다. 철저하게 숫자에 근거하여 '안전 마진'을 확보하는 법을 익혀보시기 바랍니다.

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1. 입찰가 산정의 대원칙: "역산(逆算)이 핵심이다"

 

대부분의 초보자는 감정가에서 얼마를 깎을지를 고민합니다. 하지만 고수들은 **'내가 팔 수 있는 가격'**에서부터 거꾸로 계산을 시작합니다.

• 매도가(시세) - 희망 수익 - 부대비용 = 최종 입찰가

이 공식에서 단 하나라도 불확실하다면 그 입찰은 도박과 다름없습니다. 네이버 부동산과 현장 임장을 통해 확인한 '급매가'를 기준으로 삼고, 거기서 내가 원하는 수익과 들어갈 비용을 모두 뺀 금액이 나의 입찰 마지노선이 되어야 합니다.

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2. 절대 놓쳐선 안 될 '숨은 비용' 5가지

낙찰가 외에도 내 통장에서 나갈 돈은 생각보다 많습니다. 입찰가를 쓰기 전 반드시 아래 비용을 항목별로 계산해 두어야 합니다.

항목	상세 내용 및 계산법	비고
취득세	낙찰가의 1.1%~ (보유 주택 수에 따라 차등)	가장 큰 고정 비용
명도비	점유자를 내보내기 위한 이사비 (평당 5~10만 원 산정)	협상의 기술에 따라 변동
미납 관리비	전 점유자가 밀린 공용 부분 관리비	관리사무소 확인 필수
수리비/입주청소	도배, 장판, 누수 수리, 섀시 교체 등	보수적으로 높게 책정
금융 비용	경락잔금대출 이자 및 중도상환수수료	보유 기간에 따른 계산

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3. 실전 수익률 시뮬레이션 (Case Study)

이해를 돕기 위해 시세 5억 원짜리 아파트를 예로 들어보겠습니다.

• 현재 시세(급매가): 5억 원
• 목표 안전 마진: 4,000만 원 (시세보다 최소 4천은 싸게 취득하겠다는 목표)
• 예상 부대비용: * 취득세(1.1%): 480만 원
  • 명도비: 200만 원
  • 수리비: 500만 원
  • 대출 이자 및 기타: 500만 원
  • 합계: 1,680만 원

위 시나리오에서 제가 써낼 수 있는 최대 입찰가는 다음과 같습니다.

• 5억(시세) - 4,000만(수익) - 1,680만(비용) = 4억 4,320만 원

만약 법정에서 분위기에 휩쓸려 4억 8천만 원을 써낸다면? 세금과 수리비를 내고 나면 오히려 시세보다 비싸게 사는 꼴이 됩니다. 숫자는 거짓말을 하지 않습니다.

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4. 입찰 당일, 멘털을 지키는 3가지 수칙

법원 입찰대 앞에 서면 손이 떨리고 금액을 수정하고 싶은 유혹이 강하게 듭니다. 이때를 대비한 실전 팁입니다.

1. 입찰가 수정 금지: 집에서 계산기 두드려 만든 금액을 법장에서 수정하지 마세요. 현장에서 수정한 금액은 대개 감정적인 금액이며, 이는 곧 수익률 하락으로 이어집니다.
2. 패찰을 두려워 말라: 낙찰받지 못하는 것은 돈을 잃은 것이 아닙니다. 기회를 다음으로 미룬 것뿐입니다. 잘못된 가격에 낙찰받는 것이 진짜 '패배'입니다.
3. 대출 한도 사전 확인: 입찰 전 반드시 대출 상담사(대출 이모님 등)를 통해 해당 물건에 대출이 얼마나 나올지 확인해야 합니다. 잔금을 못 치르면 입찰 보증금(10%)을 날리게 됩니다.

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마치며: 냉정한 계산이 자유를 만듭니다

경매는 운에 맡기는 투기품이 아니라, 철저한 데이터 분석에 기반한 사업입니다. 오늘 정리해 드린 비용 항목과 계산법을 엑셀이나 메모장에 자신만의 양식으로 만들어보세요. 매번 물건을 볼 때마다 대입하다 보면, 어느 순간 입찰가 산정에 자신감이 생길 것입니다.

수익률 계산이 끝났다면 이제 실행뿐입니다. 이전 포스팅에서 다룬  [임장 체크리스트] 와 오늘 배운 [수익률 계산] 이 결합될 때, 비로소 여러분의 입찰표는 돈이 되는 문서가 됩니다.

 

 

📈 경매 수익의 핵심! 손해 안 보는 '입찰가 산정법' 3단계

부동산 경매에서 가장 많이 하는 실수가 무엇일까요? 바로 '낙찰' 자체에 몰입해 시세보다 높게 써내는 **'승자의 저주'**에 빠지는 것입니다. 애드센스 수익만큼이나 정교한 계산이 필요한 입찰가 산정 로직을 공개합니다.

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1️⃣ 1단계: 실전 시세(급매가) 파악하기

감정가는 참고용일 뿐, 현재의 가치가 아닙니다. 반드시 다음 세 가지 가격을 확인해야 합니다.

1. 네이버 부동산 호가: 현재 집주인들이 내놓은 가장 낮은 가격을 확인하세요.
2. 국토부 실거래가: 최근 3개월 이내에 실제로 거래된 가격 추이를 분석합니다.
3. 현장 급매가: 인근 부동산 3곳 이상 방문하여 "지금 당장 살 수 있는 가장 싼 매물" 가격을 파악하세요.

💡 전략 포인트: 입찰가는 반드시 '급매가 - (수익+비용)' 구조여야 합니다.

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2️⃣ 2단계: 숨은 비용 계산기 (지출 항목 총정리)

낙찰가는 내가 지불하는 비용의 일부일 뿐입니다. 아래 항목을 미리 계산하지 않으면 역마진이 날 수 있습니다.

지출 항목	계산 기준 (가이드)	비고
취득세	낙찰가의 1.1% ~ 12%	주택 수에 따라 상이
명도비	평당 10~15만 원 수준	점유자와의 협의 비용
미납 관리비	공용 부분 실비	관리사무소 사전 확인 필수
경락잔금대출 이자	대출금의 연 4~6%	[대출 금리 비교] 필수
수리비(인테리어)	샤시, 도배, 장판 등	구축일수록 보수적으로 산정

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3️⃣ 3단계: 최종 입찰가 결정 로직

이제 산식을 적용해 보겠습니다.

$$최종 입찰가 = (급매가 - 희망 수익) - 모든 비용$$

예를 들어, 급매가가 5억 원인 아파트를 통해 5천만 원의 수익을 내고 싶고, 각종 비용이 3천만 원 예상된다면 나의 최대 입찰 마지노선은 4억 2천만 원이 됩니다.

📝 꿀팁: 이때 경락잔금대출 가능 금액을 미리 파악해두면 실투자금을 줄여 수익률(ROE)을 극대화할 수 있습니다. 최근 시중 은행의 경매 대출 상품 정보는 본문 광고 섹션에서 주기적으로 업데이트되니 참고해 보세요.

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📱 모바일 독자를 위한 체크리스트

• 입찰표 작성 시 '0' 하나 더 붙이지 않기: 매년 발생하는 허무한 실수 1위입니다.
• 경쟁률에 휘둘리지 않기: 내 수익 구간을 벗어나면 과감히 포기(패찰)하는 것이 돈을 버는 길입니다.
• 법원 분위기에 취하지 않기: 현장 분위기 때문에 분위기 입찰을 하면 반드시 후회합니다.