손품으로 끝내는 부동산 경매 시세 조사 (네이버 부동산 200% 활용법)

손품으로 끝내는 부동산 경매 시세 조사 (네이버 부동산 200% 활용법)

부동산 경매 공부를 시작하면서 가장 두려운 순간은 언제일까요? 아마도 "내가 너무 비싸게 낙찰받으면 어떡하지?"라는 불안감이 엄습할 때일 것입니다. 1984년생, 0원에서 다시 시작하는 저에게 '실패'는 선택지에 없습니다. 그래서 저는 현장에 나가기 전, 집에서 할 수 있는 모든 수단을 동원해 **'진짜 가격'**을 발라내는 법을 가장 먼저 익혔습니다.

오늘은 경매 투자의 90%를 결정짓는다고 해도 과언이 아닌 네이버 부동산을 활용한 시세 조사법을 완벽하게 가이드해 드리겠습니다.

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1. 왜 현장보다 '손품'이 먼저인가?

많은 초보자가 대법원 사이트에서 물건을 보자마자 해당 지역 부동산으로 달려가곤 합니다. 하지만 준비 없이 간 초보자는 중개인들에게 "경매 보러 오셨어요?"라는 질문 한마디에 기가 눌려 제대로 된 정보를 얻지 못합니다.

우리가 네이버 부동산으로 먼저 시세를 파악해야 하는 이유는 세 가지입니다.

1. 기준 가격 설정: 내가 얼마까지 입찰할지 '마지노선'을 정하기 위함입니다.
2. 시간 절약: 손품으로 시세를 파악해 보고, 수익이 안 날 것 같은 물건은 과감히 거를 수 있습니다.
3. 전문가 코스프레: 부동산에 전화할 때 "거기 아파트 얼마예요?"라고 묻는 것과 "101동 남향 로열층 급매가 5억인데, 저층 급급매는 얼마까지 가능한가요?"라고 묻는 것은 대우가 다릅니다.

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2. 네이버 부동산 필터 설정의 비밀 (실전 적용)

네이버 부동산에 접속하면 아파트 단지들이 쏟아집니다. 여기서 우리가 설정해야 할 필수 필터 3가지를 공개합니다.

① 매물 특징: '급매'와 '급매물' 키워드 체크

경매의 라이벌은 다른 입찰자가 아니라 '급매물'입니다. 내가 낙찰받으려는 가격이 시중 급매보다 비싸다면 경매를 할 이유가 없습니다. 상세 필터에서 '매매'를 선택하고 가격순으로 정렬한 뒤, 가장 낮은 가격대에 형성된 매물들의 사유를 확인하세요.

② 거래 방식: 매매가와 전세가의 '갭' 확인

무자본 혹은 소액 투자를 노리는 우리에게 전세가는 생명줄과 같습니다.

• 매매가: 내가 팔 수 있는 가격
• 전세가: 내가 회수할 수 있는 자금 이 두 가격의 차이가 적을수록(갭이 작을수록) 내 돈을 적게 들이고 자산을 굴릴 수 있습니다. 특히 경매 물건 근처에 전세 매물이 하나도 없다면, 낙찰 후 전세 세입자를 맞추기 매우 유리하다는 강력한 신호입니다.

③ 단지 정보: 동일 평형의 '동'과 '층' 비교

경매 물건이 10층인데 1층 매물 가격과 비교하면 안 됩니다. 네이버 부동산의 '동일 매물 묶기' 기능을 해제하고, 층수와 향(남향/동향)을 경매 물건과 최대한 일치시켜 보수적으로 접근하세요.

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3. '호가'에 속지 말고 '실거래가'를 파악하라

네이버 부동산 메인 화면에 떠 있는 가격은 집주인이 '받고 싶은 가격(호가)'입니다. 실제 시장에서 '거래된 가격'은 다를 수 있습니다.

1. 실거래가 탭 클릭: 최근 1~3개월 내에 실제로 얼마에 거래되었는지 확인하세요.
2. 거래 절벽 주의: 만약 최근 6개월간 거래가 한 건도 없다면, 그 동네는 지금 팔고 싶어도 못 파는 지역일 수 있습니다. 이런 곳은 보수적으로 입찰가를 낮춰야 합니다.
3. 대단지 선호: 세대수가 500세대 이상인 단지는 실거래가 데이터가 많아 시세 파악이 정확합니다. 초보자에게 가장 안전한 연습장입니다.

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4. 인근 부동산에 전화하기 전 '질문 리스트'

손품으로 대략적인 시세를 잡았다면, 이제 확인 사살이 필요합니다. 네이버 부동산에 매물을 올린 공인중개사 두세 곳에 전화를 겁니다. 이때 실직자의 위축된 마음은 잠시 접어두고 '매수자' 혹은 '임차인'의 관점에서 질문하세요.

• 질문 1: "네이버에 올라온 101동 5억 매물, 지금 당장 계약 가능한가요?" (허위 매물인지 확인)
• 질문 2: "만약 제가 내일 당장 잔금 치른다고 하면 사장님이 깎아줄 수 있는 급급매 가격은 얼마인가요?" (진짜 바닥 가격 확인)
• 질문 3: "이 동네 전세 찾는 사람은 좀 있나요? 전세 내놓으면 얼마 만에 나갈까요?" (자금 회수 속도 확인)

 

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마치며: 다음 단계는 '임장'입니다

네이버 부동산으로 시세를 완벽히 파악했다면 이제 신발 끈을 묶을 차례입니다. 다음 포스팅에서는 **"직접 현장에 나가서 무엇을 확인해야 하는지(임장 체크리스트)"**에 대해 다뤄보겠습니다.

 

 

https://p-una.tistory.com/entry/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EC%82%AC%EC%9D%B4%ED%8A%B8%EC%97%90%EC%84%9C-%EC%A2%8B%EC%9D%80-%EB%AC%BC%EA%B1%B4-%EA%B3%A0%EB%A5%B4%EB%8A%94-%EB%B2%95-%EC%B4%88%EB%B3%B4%EC%9E%90-%EC%8B%A4%EC%A0%84-%EA%B0%80%EC%9D%B4%EB%93%9C

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