부동산 경매 용어, 이것만 알면 초보 탈출 (기초 핵심 정리)

부동산 경매 용어, 이것만 알면 초보 탈출 (기초 핵심 정리)

부동산 경매 공부를 시작하기로 마음먹고 대법원 경매 사이트에 접속하면 가장 먼저 당황하게 되는 것이 있습니다. 바로 일상에서 쓰지 않는 낯선 '법률 용어'들입니다. 하지만 겁먹을 필요 없습니다. 경매 용어는 한자로 된 것이 많아 생소할 뿐, 원리만 이해하면 의외로 간단합니다. 오늘은 경매 초보자가 물건 명세서를 보기 위해 반드시 알아야 할 핵심 용어 5가지를 완벽하게 정리해 보겠습니다.

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1. 말소기준권리: 경매의 시작과 끝

경매에서 가장 중요한 개념을 딱 하나만 꼽으라면 단연 **'말소기준권리'**입니다.

• 의미: 낙찰자가 잔금을 치렀을 때, 등기부등본상에 있는 권리들이 사라지느냐(말소), 아니면 낙찰자가 그대로 물려받느냐(인수)를 결정하는 '기준'이 되는 권리입니다.
• 왜 중요한가? 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 돈을 주고도 해결해야 하는 '빚'이 될 수 있고, 그보다 뒤에 있는 권리는 깨끗이 사라집니다. 안전한 물건인지 확인하는 첫 번째 잣대입니다.

2. 임차인의 대항력: 내 보증금을 지킬 힘

경매 물건에 살고 있는 세입자가 있는 경우 반드시 확인해야 할 용어입니다.

• 의미: 임차인이 제3자(새로운 주인인 낙찰자)에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 법적 권리입니다.
• 조건: 주택의 인도(입주)와 전입신고가 되어 있어야 합니다.
• 주의점: 말소기준권리보다 전입신고일이 빠르면 '대항력 있는 임차인'이 됩니다. 만약 이 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못한다면, 낙찰자가 대신 물어줘야 할 수도 있으니 주의 깊게 살펴야 합니다.

3. 배당요구: "저도 돈 돌려받고 싶어요!"

• 의미: 법원에 내가 받을 돈이 있다고 공식적으로 신고하는 행위입니다.
• 배당요구 종기일: 법원이 정해준 '이날까지는 신고해야 돈을 나눠주겠다'는 마감 기한입니다. 세입자가 대항력이 있더라도 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 전액 책임져야 하는 상황이 생길 수 있어 꼭 체크해야 합니다.

4. 감정가 vs 최저매각가격

경매 물건의 가격을 나타내는 용어들입니다.

용어	의미	비고
감정가	법원이 감정평가사에게 의뢰하여 매긴 부동산의 가치	경매의 시작 가격 기준
최저매각가격	입찰할 때 최소한 이 금액 이상은 써내야 한다는 하한선	유찰될 때마다 20~30%씩 낮아짐

• 초보 팁: 무조건 감정가보다 싸다고 좋은 것은 아닙니다. 현재 시세(실거래가)를 반드시 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

5. 유찰과 차순위매수신고

• 유찰: 입찰자가 아무도 없어서 낙찰되지 않은 상태를 말합니다. 보통 한 번 유찰될 때마다 다음 경매에서 가격이 20~30% 깎입니다.
• 차순위매수신고: 1등(최고가매수신고인)이 낙찰받았는데, 혹시라도 잔금을 안 낼 경우를 대비해 2등이 "제가 그 가격에 살게요"라고 미리 신청하는 것입니다. 단, 1등 금액과 차이가 작아야 신청이 가능합니다.

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🏠 초보자를 위한 실전 확인 체크리스트

물건을 검색할 때 다음 세 가지만 우선 확인해 보세요.

1. 말소기준권리를 찾는다.
2. 임차인이 있다면 전입신고일이 말소기준권리보다 빠른지 본다.
3. 매각물건명세서의 **'비고란'**에 특별한 문구(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 확인한다.

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마치며: 용어는 도구일 뿐입니다

처음에는 외계어처럼 들리던 용어들도 자꾸 보다 보면 익숙해집니다. 용어를 아는 것은 경매라는 전쟁터에서 '방패'를 하나 챙기는 것과 같습니다. 저 또한 1984년생 실직자로서 0원에서 시작하지만, 이 방패들을 하나씩 모아 단단한 실력을 갖추려 합니다.

오늘 정리한 용어들만 알아도 경매 물건 명세서의 절반 이상이 읽히기 시작할 겁니다. 다음 글에서는 실제로 대법원 경매 사이트에서 물건을 검색하는 구체적인 방법을 다뤄보겠습니다.

함께 성장하는 2026년이 되길 바랍니다!

 

 

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1984년생 실직자가 무자본으로 부동산 경매 공부 시작한 이유